A 10 minutos de Retiro y Catalinas, un barrio bajo con preeminencia de casas permite que a las 11 de la mañana de un día de semana el peatón camine por sus calles silenciosas y arboladas, con el canto de los pájaros perfectamente audible como fondo, y ajeno al desorden urbano imperante a pocas cuadras.
Con una arquitectura que combina estilos, Barrio Parque es la zona residencial más exclusiva de la ciudad, entendiendo a la exclusividad como una cualidad que habla de lo excepcional, lo especial y hasta lo privilegiado. Y el mercado así lo confirma, no solo con el valor del metro cuadrado sino también con una oferta restringida y una demanda que la excede.
Situada entre la avenida Figueroa Alcorta y Juez Tedín, y Jerónimo Salguero y Tagle, a un suspiro del Acceso Norte, la zona forma parte de Palermo Chico, un sub barrio del inmenso Palermo también integrado por Grand Bourg, tal como se denomina el área delimitada por las calles Aguado y Rufino de Elizalde, Ocampo y un tramo de Castex y la avenida Coronel Díaz del otro lado de Figueroa Alcorta.
En conjunto, integran un barrio con 110 años de historia, catalogado como Área de Protección Histórica 3. Para poder construir hay requisitos y códigos tan estrictos que es casi uno de los pocos sitios de la Ciudad en donde no hay lugar para las excepciones. “Las casas en general no están protegidas, es el barrio. Pero hay un respeto por la identidad que hace que la mayoría de las personas que compra una casa en esa zona respete la fachada original y realice el reciclaje interno”, cuenta Tomás Montoreano, director de Evoluer Real Estate.
Al ser una zona protegida, se trata de un barrio “libre de torres”. Lo más cercano a un edificio de altura son las Torres Le Parc. En la década del 90 se construyó el último gran desarrollo en Barrio Parque, que fue el Palacio Alcorta. Sin embargo, en el último tiempo distintos proyectos buscan converger con las tradicionales propiedades y aportarle una arista moderna al tradicional barrio porteño.
Puntualmente, Barrio Parque, con su calle circular, Ombú, sus pasajes angostos y empedrados y sus fresnos y sus robles, nace en 1911, de la mano de Carlos Thays, por aquel entonces director de Parques y Paseos Públicos de la Ciudad de Buenos Aires.
Lo nuevo
“Desde finales de los 90 con el Palacio Alcorta y sus lofts, no existió otro desarrollo inmobiliario en 25 años. En la actualidad hay tres nuevos emprendimientos”, observa Montoreano, de Evoluer Real Estate, firma con intensa actividad en la zona y ex vecino conocedor de sus rincones.
“Uno de ellos se ubica sobre la calle Martin Coronado y se levanta sobre más de 9000 m² de tierra”, detalla el entrevistado en referencia al edificio ubicado en la citada arteria, entre Salguero y San Martín de Tours, con más de 30 unidades de lujo de unos 250 m², todas ellas con jardines y grandes terrazas y piletas propias.
Este emprendimiento está emplazado sobre un terreno detrás del museo Malba, que había sido comprado inicialmente por el Banco Santander para hacer un edificio de oficinas con una altura que excedía la permitida por el código. La comisión vecinal y representantes del museo presentaron sus quejas y el proyecto caducó. Al tiempo, la entidad bancaria vendió el terreno.
Otra de las propuestas que se perfila es Line Ocampo, que contará con más de 117 unidades de entre 150 y 500 metros cuadrados cubiertos, con terrazas y jardines que se venden desde los 5000/m². Situada en Ortiz de Ocampo y Juez Tedín, consta de nueve pisos, tres subsuelos, una superficie total de 50.000 m² y una variada gama de amenities: desde un restó/bar hasta gimnasio, sala de juegos, salón de eventos, estacionamiento de cortesía y microcine, entre otras.
Según precisa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, firma que comercializa el proyecto, es “un emprendimiento de viviendas con alma de casa”. La especialista afirma que esa es la idea central de la propuesta, tanto en relación con la comodidad como a su impronta en general. “Yo diría que la zona es tradicional y distinguida, con sus casas emblemáticas y residencias icónicas”, define.
En la misma línea, explica que “un nuevo proyecto en un barrio tan tradicional, siempre le agrega fuerza, vigor y lo moderniza con un diseño contemporáneo que le suma confort, muy valorado por los consumidores finales que aprecian el emplazamiento, pero también lo que les da el proyecto”.
La tercera novedad es Civis, también, sobre la ya citada Juez Tedín, erigido sobre un terreno sin construcciones previas, de sólo seis unidades: dos houses en la planta baja, con jardín; dos flats y dos penthouses con terrazas que dan al frente y al contrafrente. Sebastián González Chávez, gerente comercial de la desarrolladora de Obras y Sistemas, comparte que, hoy, solo hay disponibles dos propiedades de la iniciativa que lleva la firma de Bodas Miani Anger.
“A título orientativo, podemos decir que el metro cuadrado está en alrededor de los US$7000″, responde González Chávez, consultado por los valores. Y continúa: “En las casas, el ticket ronda los US$2,9 millones mientras que en los penthouses, los US$2,8 millones”, precisa, apuntando que cada unidad cuenta con tres cocheras, además de otros detalles de superlujo.
“Hablamos de un producto tailor made, personalizado, y de un cliente que compra porque quiere cumplir un sueño”, agregan en la desarrolladora, detallando, en paralelo, que la estrategia de venta se alinea con el target descripto. “Es por esta razón que no trabajamos con una publicidad masiva; es un marketing selecto, una pesca con mosca en lugar de tirar la red”.
En relación con el producto tradicional de la zona, Montoreano, de Evoluer Real Estate, explica que las casas de Barrio Parque siempre tienen demanda. Son alrededor de 200, de unos 450 metros cuadrado promedio, que conviven con pocos edificios de baja altura. Algunas fueron aggiornadas aunque, en su mayoría, conservan su frente original.
“Compran aquellos que no quieren ir a zona norte, pero que a la vez desean jardín y piscina a 10 minutos del centro”, detalla el especialista acerca del cliente de esta tipología. Puntualmente, en lo que se refiere a los espacios verdes, revela, que los mejores jardines están sobre la calle Juez Tedín, vereda impar, que son los que dan al ferrocarril General San Martín. “Los terrenos más chicos están sobre Mora Fernández, donde están las casas que tienen terrazas que, a la vez, son muy buscadas”, completan.
De acuerdo con Montoreano, hay casas en diferentes estados de conservación que, en general, son adquiridas por gente que ya ha vivido en la zona. “También hay mucho empresario, diplomático, deportista y figuras del espectáculo que se interesan”, enumera, aunque sin dar nombre de ninguna celebridad pero se sabe que en Barrio Parque viven Susana Giménez, Marcela Tinayre, Flavia Palmiero, Mariana Fabbiani, Teresa Calandra, Carlos Bianchi, y vivieron hasta hace un tiempo Pampita, Benjamín Vicuña, Mauricio Macri y Juliana Awada.
En lo que especialmente hace a los diplomáticos –y a ejecutivos extranjeros de altos mandos gerenciales- son los que también motorizan los alquileres de este tipo de propiedades. Según confía la fuente, los valores por este concepto arrancan en los US$4000 por metro cuadrado. “El buen estado es un requisito indispensable de los inquilinos”, subraya.
En cuanto a los valores de venta, Francisco Bosch, titular de Miranda Bosch, explica que las casas no son tasadas en relación con el parámetro clásico, esto es, el metro cuadrado: “Se tienen en cuenta otros factores como sobre qué calle está ubicada la propiedad y en qué estado está la misma”. Según el broker, el precio también varía con relación a las partes descubiertas como el patio, la terraza, la pileta y la parrilla.
“Pueden llegar a estar entre US$1 millón y US$5 millones y muchas veces los valores pueden ser más elevados aún”, establece Bosch. “En cambio, los departamentos oscilan entre los US$3500 y los US$5000/m²″, comparte, aunque siempre subrayando que puede haber variaciones.
Para Nahuel Achával, gerente de Residencial de Toribio Achával, el cliente que busca adquirir una propiedad en esta zona piensa en una inversión sólida y un resguardo de valor asegurado para su capital, en un barrio completamente consolidado. Y con seguridad.
“Se ubica estratégicamente próximo a dos grandes arterias, como lo son las avenidas del Libertador y Figueroa Alcorta, lo que lo hace un punto ideal para tener una gran conectividad con el resto de la ciudad”, desarrolla. “Después, la tranquilidad, la calidad de vida y la exclusividad son algunas de las características más valoradas por este tipo de comprador que elige Barrio Parque hoy”, finaliza.
