Los últimos años representaron un desafío constante para el mercado inmobiliario. Desde la implementación de la ley de alquileres en 2020, su modificación en octubre de 2023 y su posterior derogación el 29 de diciembre del año pasado, cuando se oficializó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, los precios de los alquileres experimentaron un constante aumento. Esto se ve reflejado en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) que, a pesar de que la oferta de alquileres en se encuentra en aumento, un 11% en relación al mes anterior, la suba de los precios continúa en alza, según el último relevamiento de ZonaProp.
En zona norte, los precios de los nuevos contratos experimentaron un incremento del 15,9% en el último mes, un punto menos que en diciembre que registró un aumento de 16,8% intermensual. Un dato clave es que registra un porcentaje menor al de la ciudad de Buenos Aires, donde el aumento fue del 21%.
En este línea, según el informe, un departamento promedio de dos ambientes y 50 m² se alquila por $335.845, mientras que el mes pasado el valor se encontraba en $289.764 mensuales. Por su parte, el mayor aumento se registra en las unidades más grandes: un tres ambientes y 70 m² se oferta por $525.104, cuando en diciembre lo hacía por $438.584, un 19,72% más.
A la hora de pensar en que sectores de la zona elegir un departamento, es esencial estar al tanto cuáles son las que presentan los precios más altos y más bajos del mercado. Dentro de las zonas del corredor Norte, Vicente López, Olivos y Nordelta son los barrios con oferta más cara, $573.019, $541.175 y $522.473 por mes respectivamente, para un dos ambientes.
Mientras que, para quienes busquen valores más accesibles, por el lado contrario se encuentran: San Miguel, Villa Ballester y San Martín, con los precios más económicos, con $253.266, $255.587 y $266.946 mensuales, respectivamente.
Por su parte, Manuel Alberti ($485.838), Tigre ($434.790), Victoria ($419.430), Rincón de Milberg ($393.531) y Belén de Escobar ($315.945) se presentan con los inmuebles con valores ubicados en la zona media.
Un dato clave a tener en cuenta es el incremento anual de enero 2023 a enero 2024 que cada uno de estos barrios presenta. En este caso, San Isidro se ubica en la punta como la zona del corredor norte con mayor incremento en el precio promedio en relación al año anterior, mientras que Villa Ballester se encuentra en el polo opuesto. La lista queda conformada de la siguiente forma:
Mayor incremento
Menor incremento
En cuanto a la rentabilidad que deja un departamento en alquiler en GBA norte, se observa un leve aumento con respecto al mes anterior, situándose en un 3,82% anual, mientras que en diciembre fue del 3,5%. Esto significa que se requieren aproximadamente 26,2 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 9% menos de tiempo en comparación con el año anterior.
Un dato relevante para todo aquel inversor que busque comprar una propiedad para ponerla en alquiler es que los barrios Belén de Escobar y Manuel Alberti muestran un alto retorno bruto del 5.8% y 5.6%, respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.
Mientras que por el lado contrario, Villa Ballester y La Lucila son los barrios que menor retorno bruto registran, con 4,2% cada uno.
Alquilar en GBA oeste/sur es casi un 30% más bajo que en zona norte
Por su parte, en el límite con el barrio de San Miguel, los precios en zona oeste experimentaron un aumento del 13,8%, siendo, en este caso, los departamentos chicos los de mayor incremento. Cuando se realiza la comparación con las demás zonas, los valores son inferiores: un 29,5% con respecto a GBA Norte ($335.845 en promedio por mes) y un 41% más bajo que el de CABA ($405.238 en promedio mensual).
De esta manera, alquilar un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en estas zonas tiene un costo mensual de $236.770. Mientras que los de tres ambientes y 70 m² se alquilan por $347.428.
Al hacer la comparación por barrios, San Justo encabeza la lista de los barrios más caros, con un valor de $279.323 por mes, seguido de cerca por Wilde ($276.129) y Avellaneda ($266.956). Por otro lado, en el otro extremo, los alquileres más accesibles se encuentran en Moreno, Villa Luzuriaga y Haedo, con $172.600, $184.192 y $201.525 respectivamente.
